房子抵押不用看征信吗？银行经理喝醉了吐露的心里话，并不是说起来容易做来难

上周三晚上，有个客户提着两瓶好酒来到我的办公室门口，并且进门的第一句话就是：房子抵押还要看征信吗？我当时听到了差点没忍住要笑出声来。这哥们儿征信花得跟调色盘似的，两年之内连续逾期了六次，并且还有一笔呆账没有结清，信以为真地认为拿着房产证就可以在银行横着走。给他倒了一杯茶之后只能实话实说：你家的房子是用砖头做的而不是免死金牌。

其实我在支行工作了七八年，见过很多被这句话坑惨的人。今天我也不藏着掖着了，哪怕这话不该对外说，还是得给大伙儿交代一下。

房子抵押是否要看征信？真实的审批标准

银行做房子抵押的时候，肯定要查征信的。但是这里面的门道和申请信用卡或者信用贷款是不一样的。

信用贷看重的是个人品行以及流动资金，而房产抵押则依赖于资产与还款能力。房子只是一个最后的保障，并且银行从不想要收走你的房子，他们最关心的就是你要不要按时付利息了。我们行里有一个不成文的规定叫做"看债不看人"，这是针对特别优质的抵押物说的，比如北京二环内的四合院、上海陆家嘴的大平层等。普通人住的房子应该属于郊区刚需房这一类的是不可能有好机会的。

去年还不是这样的，今年政策刚刚调整过，风控又很严格。以前征信上有瑕疵的话，只要房子估值高一些就可以跟分行审批那边"沟通一下"了，写个情况说明就过了。现在系统直接卡死，连进件的机会都没有。这件事网上查不到。

征信花到什么程度，房子抵押会被直接毙吗？

很多人认为只要有了房子，征信不好也没有关系。别傻了，这样的想法最容易出问题。

我们审批系统中有一条"连三累六"的红线。连续三个月逾期或者累计六个月以上未还款，系统就会直接亮起红色警报。去年十一月的一个做建材生意的人，在征信上出现了两次逾期的情况，并不是很多钱的钱都是几百元信用卡年费欠下的。因为这个原因，审批额度一下子就被砍了三分之一，利率也上调了十五个百分点。拍大腿也没有用处的时候已经过了很久之后系统判定的风险等级就摆在那儿了。

还有一种情况更坑爹：征信查询次数太多。有人缺钱，到处找网贷额度，一个月点了十几次查询。这样的客户让我头疼不已，系统会判定你极度需要资金支持，并且属于"饥渴型"借款人。房子再值钱也不能给你批贷的。

抵押贷款对征信的要求有隐藏的红线

这事儿说出来可能会得罪同行，但是我觉得还是应该说一说。

银行里有个叫"征信评分卡"的东西，每个银行的标准都不一样。有的银行重视两年内的情况，有的银行注重五年内的情况。我们行比较变态了，连水电费的缴纳记录都要看一眼。具体的数字我记不太清楚了，大概就是这样的：如果在两年内出现过一个"2"（逾期31-60天），基本上就没有希望了。

还有一个被很多人忽略的细节就是配偶征信。人们普遍认为房子属于自己的名字，所以只需要一个人的信用就可以办理抵押贷款了。没有门缝！如果结婚之后去办抵押的话就要两个人都签字，并且双方的征信都要查一下。见过几次男方征信清白，女方那边网贷欠款很多的情况被拒单。回家后先看一下你对象的个人信用情况吧，以免到时候花了力气却没有用处。

各个银行的标准不同

四大行最严格，股份制银行次之，城商行、农商行则比较宽松一些。我说的是相对放松，并不是不看的意思。有的农村商业银行为了争夺客户而对征信不良的贷款睁一只眼闭一只眼，但是利率可以做到年化8%以上还要买保险和理财产品才能放款。算一下你真的占到便宜了吗？

征信不好想要做抵押，有没有其他的方式？

有，但是每一条都有代价。

第一条路：找征信好的人做借款人，自己来做抵押。比如房子在你的名下，请你父母或者配偶来作为借款方，并且由你自己提供担保。这就是"借名抵押"的方式，在很多银行都是可以接受的。但是前提条件就是借款人要有还款能力，不能是个没有工作的人。

第二条路：走消费金融公司或者信托通道。已经脱离了银行体系，利息高得让人咋舌，年化10%-15%属于正常情况。不到万不得已不要去碰这条路。有一个客户去年选择了这条道路，今年想转回银行的时候发现评估费、提前还款违约金加起来好几万元，亏大发了。

第三条出路：养征信。如果逾期金额不大，并且不是故意造成的，比如信用卡年费、某次忘记还款等可以到征信中心提出异议申请。有一个客户把两次逾期记录给消了掉的，在这上面花费了三个月的时间。要有耐心不能急着要结果。

房子抵押不需要看征信，不要再相信这些鬼话了

市面上有很多自称可以做黑户、不用查征信的中介，十个中有九个是骗子，剩下的一个就是高利贷。

他们的话术我都记住了："我们有银行的特殊渠道，内部操作可以过。"其实就是拿您的资料到处去试，碰上能过的就收高额的服务费，碰不上就拉黑。没有风险的是您自己承担的风险，在征信被查花了之后什么也办不成了还得花费上千元钱作为评估费用

我的一个朋友相信了这些人，交了五千元的"渠道费"后等了三个月没有任何进展。后来找我帮忙时，我把征信给他看了一下，被查到了二十多次，彻底废了。那时候他气得想要报警，但是合同上写得很清楚，“协助办理”，不保证结果啊人家很合法。

真实案例：征信不好怎样可以办理下抵押

正面的例子也可以给大家一些信心。

今年年初有一个做餐饮的小老板，因为疫情三年来亏了很多钱，在征信上留了四笔网贷逾期记录，一共两万多块钱。他拿着一套价值300万的房子想要进行抵押贷款，但是去四五家银行都被拒绝了。后来找到我之后让我先结清几笔逾期账单，并且等两个月左右再更新一下征信信息。

关键的一点就是，让他把名下那张用了五年的信用卡正常使用起来，并且每个月按时还款，这样就可以刷出良好的信用记录来抵消之前的污点。另外还给他整理了一份非常详细的经营流水以及还款计划书，在与分行审批部磨了整整两周之后终于获得批准。最后批下来的是七成额度，利率比正常高0.5%，但是总算解决了他的燃眉之急。

征信不好不是死罪，但是要用正确的方法来弥补，并且不能相信什么"不看征信"的鬼话。

最后掏心窝子的话

房子抵押是一大事情，动辄几百万的资金，并不指望有什么捷径可走。银行风控系统的精算师有几百个之多，漏洞比您想象中要少得多。那些说"有人情""能帮忙"的人大多是为了拿您的服务费而来的。

想做抵押贷款的话，先把征信打印出来自己看一下，有问题就老实养着，有逾期的赶紧结清。不要等到火烧眉毛的时候才四处乱撞，那时候谁也救不了你了。我对XX地区的了解比较多一点，其他的我不敢随便下结论，但是大的方向应该差不多。

下次再有别人问您房子抵押还要看征信吗银行不是慈善机构，凭什么给不守信用的人借钱？