为什么不能通过征信来抵押？银行内部的人告诉你一些别人不知道的秘密通道

我在支行做了八年客户经理，手头的抵押贷款加起来超过一千了。见过太多因为征信问题在最后一公里出事的人。

去年有个做餐饮的老张，生意挺好的，但是因为疫情期间有两笔信用卡逾期了，所以房贷差点批不下来。那时候他急得团团转，拉着我东问西地打听，核心问题只有一个：为什么不能用征信来抵押？其实这个问题每年都会有人问，但是答案并不存在于外行人的视野之中。

今天我就把里面的事情拆解一下，有些话在银行里不太好说，在这里我敢讲真话。

抵押贷款为什么会上征信？

很多人存在一个误区，认为抵押贷款就是把房子给银行或者机构看一眼就完事了，并不会影响到征信。

关系大了就去了。

只要从正规金融机构借钱，不管银行、信托还是消费金融公司，贷款记录都会上征信。这是监管的要求，不能讨价还价的。所以那些说"绝对不上征信"的广告十有八九都是骗人的，要么就是想让你去借高利贷。

但是老张当时的情况，我给他指了一条路——不是让贷款"消失"，而是使征信上留下的记录变得稍微好一些，并且还可以选择另一条出路。

抵押贷款不上征信的几种特殊情况

说到这儿，得先浇一盆冷水。真正意义上的"完全不上征信"的抵押贷款，在正规渠道里已经很少见了。前几年有些小贷公司、典当行曾经存在过不用上征信的情况，但是现在监管越来越严格，这条路基本上被堵死了。

但是还有几种变通的方法，我一个个来解释。

第一种：典当行、民间借贷

这是目前最直接的方法。典当行用房子做抵押借钱，只要借的钱不超过房产评估值的一定比例，手续办完钱就可以马上到账了，在征信上也不会留下记录。

但是坑也在那儿。

利息很高。最高的月息可以达到两分多，换算成年化率就是24%以上，比银行房贷高出四五倍之多。而且一旦还不了款的话，房子处理起来要比银行严厉得多，并没有协商的空间。

老张听完后摇摇头，说这样利息他承受不了。那确实做小生意的利润率有多少呢？借这种钱就等于给自己脖子上套上了绳子。

第二种：部分农商行、信用社的"特殊产品"

这就比较有意思了。

各地农商行、农信社的政策差别很大，为了扶持本地经济发展，在一些地区会推出比较灵活的抵押产品。虽然这类产品的征信记录也是有的，但是审核的标准和大银行完全不同。

我的一个同事之前在县城农商行工作过，他说那边有些贷款产品征信上有两三次逾期不会影响审批，只要不是当前逾期或者连三累六就可以通过。而且上报到征信的时候，贷款类型会显示为"经营性贷款"而不是"抵押贷款"،对之后申请其他贷款的影响就小多了。

具体数字我已经记不清楚了，大概有三分之一的地方农商行都有类似的产品，只是名字不一样，有的叫"惠农贷"，有的叫"经营周转贷款"，你要去当地网点问一下。

为什么不能用征信来抵押呢？别被中介给骗了

说到这儿，不能不提一下贷款中介。

市面上有很多中介声称自己是"为什么不能用征信来抵押打着"的旗号揽客，收取少量服务费后为你办理普通抵押贷款，并且征信也一样可以添加。等你发现的时候钱已经交了人也没找着。”

说实话，在这个行当里水很深。

去年我遇到一个客户，被中介忽悠做了所谓的"不上征信抵押贷"之后呢？中介给他的是一笔消费金融公司的信用贷款，用房产作增信，在征信上显示为“消费贷”，利息高得离谱不说还影响他后面申请房贷。这位哥们后来到我们行办理业务的时候，我看了他的征信报告就拍大腿——好好的资质怎么变成这样了？

因此我的建议是：凡是有人跟你说“包不上征信”的，先让他把白纸黑字写下来，写清楚办的是哪家机构的产品、利息多少、期限多久。没有能力创造就是骗人，不用多想直接走吧。

征信花了，抵押贷款还有救吗？

其实这个问题比"怎么抵押不上征信"要实际得多。

因为大多数人问这个问题的根本原因就是征信已经有问题了，怕抵押贷款批不下来或者利率很高。

征信有瑕疵并不一定就无法办理抵押贷款。银行看到你名下有房、有车，心里踏实多了，审批尺度自然比信用贷宽松一些。

以我们行为例，征信上有逾期记录的客户申请抵押贷款的话，利率会比优质客户的高0.5-1个百分点，并不会直接拒贷。除非你当前已经出现过逾期、呆账或者被起诉执行的情况，否则神仙也救不了。

还有一种情况，很多人不知道。

如果征信上的逾期是非恶意的，例如因为出差忘记还款或者银行系统故障造成的逾期的话，可以去人行征信中心申诉，并提交相关证明材料来申请把逾期记录撤销。这个流程比较麻烦但是有效果，在我经手过的案例中大概有三分之一能申诉成功。

一些实际操作方面的建议

说了这么多，最后还是说点实在的。

• 如果征信有问题的话，先不要着急做抵押了，花半年的时间把征信养好一些，把逾期记录往后推一推，通过率就会高很多。

• 办理银行抵押贷款的时候，最好选择你工资卡或者房贷所在的城市的银行来申请，老客户可以加分，审批速度会比较快一些，并且利率上也会有一定的优惠。

• 实在等不了的话，可以去当地的农商行或者信用社问问情况。别只盯着四大银行了，小机构灵活度高得多，值得一试。

• 民间借贷、典当行只有短期周转的功能，超过三个月就没有用了。利息能把你吃干抹净。

另外还有一件事情没说。

去年还不是这样，今年政策刚刚调整过，很多银行的抵押贷审批系统都接入了大数据风控平台，除了看征信外还会查看你的网贷记录、法院执行信息以及社保缴纳情况。所以不要以为征信没有问题就可以高枕无忧了，现在的情况比以前要复杂得多。

我只了解我们这边的政策，其他城市可能会有所不同，具体情况还需要到当地银行网点咨询。

老张最后怎么样了？让他先把这两笔逾期结清，开一个非恶意逾期证明之后走我们行的抵押贷款绿色通道，利率比正常高0.3%，但是他觉得可以接受。生意慢慢好转起来后每个月都能按时还款征信也渐渐恢复过来

征信本身平时并不起眼，真正需要的时候比什么都珍贵。