有房贷必下款的漏洞？银行内部的人说真话

说实话，写这篇东西我考虑了很久。

我在银行做了八年客户经理，每天坐在柜台后面看着各种人为了几万块钱跑断腿脚，心里有时候真的很难受。人们认为大门口是敞开的，其实大门之后还有一道看不见的墙。今天要讲的话题，在业内大家私下里都是心照不宣的秘密——有房贷一定要下款的说辞。不要误会，我不是让你学会钻空子，而是想告诉你为什么资质一般的人都能从银行轻易地拿到钱。

这事儿不是那么玄妙，但是也不是很容易。

为什么有房贷的人在银行眼里是"香饽饽"？

先说一个真实的。去年十月，有一个做小餐饮的老板找到我，姓陈，想要贷款20万周转。他的征信情况很糟糕，两年前有过三次逾期记录，都是几百元的小额欠款，并且信用卡也被刷爆了。按照正常的程序来看的话，在收到这样的申请之后基本都会直接拒单。

但是我又问了一句："您名下有没有房子呢？"

他说有，还在还房贷，已经还了三年多了。

当场就让他准备好另外一套材料。最后的结果怎么样？批了18万，年化利率为5.6%，比他预期的还要低一些。陈老板当时的表情到现在我还记得——嘴巴张着半天合不上口子，问我三遍"真的假的"。

银行不是慈善机构，而是从事经营活动的。生意上应该怎样做才好呢？风险可以控制住。按时还房贷的人代表什么意义？说明他已经过了一次其他银行的风险审查了，并且每个月都有固定的还款能力存在，在房子被抵押的情况下，他不敢轻易离开——因为房子还在抵押之中。

这就是为什么很多所谓的有房贷一定要下款的说辞其实并不是什么神秘通道，而是银行内部对于"存量房贷客户"的一种隐形加分政策。这件事情我不太会在正式场合提到，但是今天就透露一下：在我行的系统中，在还贷的人会信用评分自动加30到50分（各个城市的分数可能会有所不同），我只是说一说我所在地区的状况）。

房贷客户的贷款渠道都有哪些呢？

很多人不知道的是，有房贷的人申请贷款的方式和普通人是不一样的。

最常见的是两条路。

第一条，就是到你贷款的那家银行去。很多人都知道怎么做，但是不知道怎么操作。不要傻乎乎地跑去柜台填表、排队了，在手机上打开该行APP就可以搜索"消费贷""信用贷"了。如果你是他们的房贷客户的话应该能看到一个预授信额度。这个金额是由系统自动计算出来的，并不需要你提交任何材料，只需要点进去就能取款提现。

去年还不是这样，今年政策刚刚调整过，各大行都在争夺存量客户。

第二条出路就是找其他的银行做"二押"或者信用贷款。这就需要一定的技术含量了。为什么有些银行会关注其他家的房贷客户呢？因为你已经证明了自己的还款能力。他们会推出各种各样的产品，比如叫作"房易贷""按揭贷"等等，实际上都是针对有住房贷款的人设计出来的。

其实这条路坑很多。

见过太多人，明明可以到原来的银行贷款获得低利率的好处，却偏偏跑到小贷公司或者不知名的平台去借钱，结果利息之高让人难以想象，并且自己的信用记录也给糟蹋了。踩坑的人很多。

内部审批标准，有些话我不该说

既然今天决定写，就多透露一些。

银行审批贷款时，并不只看一个指标，而是进行综合评分。各个银行的评分标准各不相同，但是还款能力、信用记录以及资产状况这三方面的权重是相同的。

有房贷的人在三个维度上天然占优势。

但是有一个细节，在网上是查不到的。我们行内部有一条不成文的规定，房贷还款时间越长加分越多。具体而言，还满6个月加一层权重；到2年的时候再增加一次权重；五年内基本可以享受最优惠利率了。这个数字我已经记不清楚了，大约如此，不同的分行会有细微的变化。

还有一件事情要说明一下。

有人认为，只要有一笔房贷就可以顺利贷款。没有门可开的余地了。如果你的房贷已经逾期很久或者近两年内有过连三累六的情况的话，依旧会被拒绝掉。银行不是傻子吧？

反过来讲，如果你的房贷还款记录一直都很良好，并且每个月都是按时扣款的话，在银行看来你的信用等级要比那些没有房贷、征信也是空白的人要高出一个档次。这是什么？有记载的可信度比空无一物好得多。

在实际操作中怎样避开这些坑？

说点具体的。

第一，不要随便点网贷广告。见过太多人本来资质不错的人，在手机上乱点了之后导致征信查询次数被花掉的。银行查信用报告的时候，查询次数是硬性规定的一个标准。一个月内如果被系统查到超过三次的话就会发出预警信号；而当达到五次以上时，则很多产品都无法通过审核了。

第二，在申请之前，先把房贷还款记录打印出来看一下。现在手机银行可以查到逾期情况了，哪怕是一天的逾期也会产生影响。

第三，额度并不是越大越好。很多人一上来就问能不能贷多少，这个问题本身就已经说明你不懂行了。银行批额度是根据你的还款能力来算的，并不是你想借多少钱就可以借款。月入一万的人想贷款五十万那简直就是不可能实现的事情

第四，利率是可以商量的。很多人都不知道这个情况。如果客户是优质客户、房贷还款记录好、工作稳定的话就可以跟客户经理说："能不能给我申请个优惠利率？"别不好意思了，我们是有一定权限的。具体能减免多少要看银行方面的政策以及自己在谈判中的表现。

去年我做了一个教培行业的女老板，四十多岁。她只会说话，开口就问："我在你们银行还了四年房贷，从来没有逾期过，请问我能不能得到最低利率？"我当时笑了，这个女人懂行。最后申请到的是行内的最低档利率，比挂牌价格低将近一个点。

有些话只能说到这儿

写了这么多，其实只有一个意思：有房贷一定要下款的说辞不是什么神秘通道，而是银行给优质存量客户的一种隐形优待。这个待遇没有写在宣传册里也没有展示在网上首页上，在它存在的情况下是可以被发现的。

就是自己知道自己的分量，不要胡来、乱报申请、找准方向、发挥出自身的优势。

另外还有一个需要注意的地方。从今年上半年开始，许多银行都加强了消费贷款用途的审核力度。钱借出去之后不要用来炒股、买房等投资行为上，一旦被发现就会被要求提前归还本金，并且会列入信用黑名单中。这件事并不是在开玩笑，在我所见过的一些翻车事件当中都有出现过血亏的情况。

各个城市的具体政策有所不同，我所提到的内容主要是我所在地区的情况，并不能保证其他地方一样。

最后再提醒一下：不要等到急需用钱的时候才去研究这些。