兴业按揭房借款口子实测：这笔钱到底能不能拿到？

去年十一月的时候，我有一笔货款压在手里大约三十万，供应商那边催得比较急，而我的现金流正好被用到新铺面的建设上了。那段时间心里非常着急，把手机里所有的借贷APP都翻了又翻一遍。那时候我才遇到所谓的兴业按揭房借款口子说实话，我当时对于带有"口子"二字的词是比较警惕的，觉得不太靠谱，但是后来真办下来了才发现这里面的道理和我想象中的完全不同。

为什么有房本的人仍然很难借钱呢？

很多人有一个错误的认识，认为自己名下有房子，并且还在正常还款按揭贷款的情况下去银行借钱不是分分钟的事吗？其实我以前也这么想。结果现实给我当头棒喝了一记重拳打过来。第一次问的时候信贷员看了一下我的征信和负债之后直接摇头拒绝了。为什么呢因为房屋上还有抵押没有还清，所以在这样的情况下很多银行都不太愿意接受，要么利息太高，要么额度很低，根本不可能满足我周转的需要。

那时候我几乎要绝望了。小贷公司倒是热情得很，但是利息算了一下，一年借下来就等于白干了。后来还是一个做生意的朋友给我提了个建议，让我了解一下兴业银行的按揭房产品。他说你那房子虽然已经抵押出去了，但是如果还款记录好的话就是一个优质资产。我当时半信半疑地想道，房子都已经给别的银行做了抵押贷款了，那么兴业还会再为我提供一笔吗？这就变成了"一屋两卖"了吗？

后来才知道，这是叫作二次抵押或者顺位抵押。就是说你的房子还有剩余价值的意思了。比如你家的房子值200万，欠银行120万的话，在这80万元之间就有一个可以操作的空间。但是银行是不会把八十万给你全部的，会打个折让你有五六十万左右的钱就够了，对于我们这些做小生意的人来说够用了。

兴业按揭房二次抵押的操作路径

使我觉得下定决心去做的是兴业按揭房借款口子因为它的准入门槛比我的想象中要灵活一些。网上攻略里不会出现的一些细节，我这里就不多说了。我去办理的时候，信贷经理并没有盯着我看经营流水——虽然流水是必需的，但是他们更关注的是这两年这套房子增值的情况。

我买的房子是在2019年，这两年周边涨了不少。兴业那边有一个内部评估系统，他们一拉数据就发现我的房子余值比我想象的要高一些。这就是我说的"网上搜不到的信息"：很多银行做二抵的时候是按照你现在市场的价格减去你欠的钱来算，但是兴业有一点不一样的是如果你们的房子在他们的合作机构名单上的话，评估的价格会比市场成交价稍微稳定一点不容易被砍得很狠这个细节直接决定了我最后能拿到的额度。

办理的过程并没有我想象中的那么复杂。材料方面身份证、户口本、结婚证、房产证等基础的不用多说，经营方面的营业执照和流水也要准备好。有个坑要提醒大家：你的营业执照最好满一年了。我的一个同行老张上个月也想走这条路子，但是他的执照才下来三个月就被拒掉了。是不是必须要满1年呢？不同的城市政策会有一定的浮动空间，在保险的前提下越长越好。

整个过程从申请到放款大概需要两周左右的时间。这样的速度对于急需资金的人来说既不算快也不算慢。最重要的是，利息真的比外面那些杂七八碎的机构要好很多倍呢。我算了一下比我之前问过的一个叫安普惠的价格低了差不多一半。现在的社会里省下来的利息就是纯利润啊。

不要被"口子"这个词给骗了

说到这儿，我就要吐槽一下了。很多人搜索"兴业按揭房借款口子"的时候，都是抱着一种找漏洞、走捷径的心态。别想了。正规渠道从来都不是什么见不得光的"门缝"，而是银行的产品政策。如果有人告诉你可以通过中介帮你获取所谓的内部信息来办理贷款的话，请你立刻跑掉吧，十有八九是骗子或者高利贷。

兴业这个产品被叫做"口子"，可能是因为它对于按揭房客户比较友好。但是也有一定的底线。征信不能太差了，逾期连三累六基本就没戏了。你的房子一定要是商品房，小产权房、安置房等都不行。另外就是负债率不要太高吧。我之前有个客户信用卡刷爆之后又在外面借网贷，虽然房子有剩余价值，最后额度还是被砍得厉害。

这几个坑千万不要踩到

办贷款这事，稍有不慎就会出问题。我归纳了几个方面，请大家看看是否合理。

• 不要经常查询征信在申请前两个月不要随意点网贷额度查询，每点击一次征信就会多花一笔钱，在银行看来你到处借钱的话心里就不踏实了。
• 流水要落到实处有人为了贷款而造假流水，这个行为的风险很大。银行系统一拉出账入帐逻辑不对的时候就直接拒贷了，并且还会被加入黑名单中去。老实经营、真实的收入哪怕少一些也比虚报要好得多。
• 弄清还款方式有的产品是先息后本，有的则是等额本息。对于需要资金周转的人来说，前付利息、还本金的压力较小，但是最后还是要归还本金的，在此之前要提前做好相关的安排。到时候如果不能偿还借款的话房子就会被拍卖掉那就真的亏大了。

办完之后资金周转就正常了，生意也顺利了起来。到现在我还记得放款那天下午信贷经理打电话说钱到了我的心才终于放下来了。没有经历过的人是无法体会的。

还有一件事情需要说明一下。去年还不是这样的，今年政策刚刚调整过一次之后对经营性抵押贷款的监管就严格了许多了。以前随便找个人做过渡资金把房贷结清再贷出来（也就是转成经营贷款），现在查得严实一点的话没有真实经营活动背景的人很容易被抽走货款。因此如果你本身有按揭房产，直接申请二抵相对比较稳妥一些，虽然额度上不如转贷高，但是安全性和合规性更好。

这行水很深，我不过是一知半解。二线城市的情况我知道一些，其他地方就不清楚了。但是有一点是确定的：如果你有按揭的房子并且急需资金周转的话，不如带着房本去兴业网点问问看吧。就算最后不能成功，你也知道卡在什么地方了，总比相信网上的那些不可靠的信息好得多。

下次再听到有人声称有"新口子"的时候，先问一下：这钱是来自银行还是某个不知名的贷款公司？利息是多少呢？有没有服务费的问题。说了这三个问题之后基本就可以排除掉一大部分的骗人货色了。